Согласно договору соцнайма, наниматель обязан оплачивать только коммунальные и иные услуги – платить за проживание не требуется. Каждый гражданин может пользоваться правом проживания в квартире на платной или бесплатной основе, обеспечивая себя и своих близких нормальными условиями проживания. Часто заключаются как платные жилищные договоры, так и соглашения безвозмездного пользования объектами недвижимости.
Договор социального найма – один из способов реализации права на помещение. Рассмотрим, в чем состоят его особенности.
Что такое социальный найм жилого помещения?
Договор соцнайма – это особое соглашение, участниками которого выступают наниматель и собственник помещения. Наниматель – правоспособный гражданин с российским гражданством, который обладает правом на получение квартиры. Собственник – государственный или муниципальный орган. Оба участника заключают юридическую сделку, по которой человек получает жилплощадь с целью проживать в ней, пользоваться ею – как одному, так и с семьей.
Человек принимает квартиру в установленном порядке, выполняет взятые на себя обязательства в вопросах получения и эксплуатации жилого помещения. Проживающий должен своевременно оплачивать коммунальные и другие подобные услуги, связанные с содержанием дома, использовать помещение в соответствии с нормами и следовать законодательным требованиям.
Для заключения и регистрации договора необходимо обратиться в уполномоченный орган. Будущему жильцу необходимо подготовить запрашиваемый перечень документации. После того как все справки и бумаги подготовлены, происходит оформление и дальнейшая регистрация договора.
Договор соцнайма – возмездное соглашение, поскольку человек должен оплачивать ЖКХ, ремонтные мероприятия и иные услуги по содержанию помещения. В этом заключается его отличие от безвозмездного пользования объектом, согласно которому платить за проживание не нужно.
Особенности договора соц найма
Договор соцнайма отличается следующими характеристиками и особенностями.
Предмет договора – помещение или его часть, которую человек вправе получить и использовать для проживания в соответствии с законодательными нормами и требованиями. Необходима изоляция помещения – наличие в нем отдельного входа.
Помещение должно принадлежать государству или локальным муниципальным органам.
Субъектами соглашения выступают участники сделки:
- наймодатель – госорган, который вправе выдавать помещения по установленной законом процедуре;
- гражданин – человек, который вправе получить такое помещение для личного использования.
Договор социального найма может заключаться с членом семьи гражданина, который обладает правом на такое помещение.
В случае если наниматель скончался, то соглашение заключается повторно с членом его семьи. Необходимо, чтобы родственник почившего постоянно проживал на территории помещения, выданного по договору соцнайма, и использовал его в соответствии с заявлением.
Заявление следует направить наймодателю. При этом законодательство не устанавливает обязанность наймодателя согласиться повторно заключить договор. Но в случае отказа наймодатель должен объяснить его причины.
Процедура переоформления договора будет существенно затруднена, если кто-либо из членов семьи оформил на это отказ.
Права и обязательства физического лица
К правам человека относятся следующие:
- пользование общедомовым имуществом;
- требование заменить, обменять помещение;
- предъявление претензий к государственному или муниципальному органу по причине некачественного оказания коммунальных услуг, проведения ремонтных работ, ненадлежащего содержания дома, срыва сроков запланированных работ;
- временное поселение жильцов, которые будут пользоваться объектом недвижимости на безвозмездной основе;
- сдача помещения в аренду за плату – как комнаты, так и всей квартиры/дома.
В то же время законодательство устанавливает и определенные обязательства, которые должен взять на себя человек:
- в соответствии с установленной законом процедурой предоставить документы, которые подтверждают наличие права получить помещение;
- не ухудшать эксплуатационные и другие характеристики помещения;
- не организовывать деятельность, которая противоречит законодательным нормам и требованиям, мешает проживающим по соседству лицам – то есть допустимо использовать объект недвижимости только по его прямому назначению;
- вовремя оплачивать услуги ЖКХ, не допуская задолженностей и просрочек;
- организовывать и выполнять работы по текущему ремонту при возникновении необходимости;
- информировать наймодателя об изменениях, которые касаются его права пользования жилым помещением.
Права и обязательства уполномоченного органа
К правам государственного или муниципального органа относятся следующие:
- в любой момент запросить у человека документы, которые подтверждают его особый социальный статус и потребность в обеспечении объектом недвижимости;
- выселить проживающего в судебном порядке при существенном нарушении им норм и правил общежития.
Обязательства уполномоченного органа такие:
- бесперебойно обеспечивать проживающих качественными коммунальными услугами;
- принимать участие в содержании объекта недвижимости на условиях, которые были обговорены с человеком заблаговременно, до заключения договора;
- предоставлять помещение в соответствии с договором человеку, который нуждается в обеспечении жилплощадью, наделять человека правом находиться в помещении и пользоваться им согласно законодательным нормам и требованиям.
Если у человека есть все законные основания пользоваться объектом недвижимости на основе договора социального найма, то уполномоченный орган не может безосновательно отказать в этом заявителю.
Внимание! Проживающий и наймодатель могут договориться о других условиях, правах и обязательствах, закрепив их в договоре. Указанные условия не должны нарушать ничьи интересы.
Продолжительность действия договора соцнайма жилья
Срок действия договора – это время, в течение которого правомочия физического лица юридически действительны. В то же время лимиты срока проживания не определяются.
Человек, проживающий в таком помещении и выполняющий все взятые на себя обязательства, добросовестно использующий жилплощадь по назначению, вправе жить в нем в течение неопределенного времени – как самостоятельно, так и с членами своей семьи.
Расторгнуть договор соцнайма может как человек по личной инициативе, так и наймодатель, инициируя судебное разбирательство.
Если человек не соблюдает условия соглашения, то наймодатель вправе обратиться в суд и принудительно расторгнуть договор. В этом случае именно суд определит дату расторжения соглашения.
В случае если инициатором расторжения договора выступает физическое лицо, то обращаться в суд не нужно. Человек просто лишается наделенного статуса, прекращает проживать в предоставленном помещении. Инициатору расторжения договора необходимо получить от каждого члена своей семьи согласие на это, оформленное в письменном виде. День, когда человек освобождает помещение, является днем окончания срока действия договора.
Прекращение действия договора – аннулирование достигнутого между участниками сделки соглашения, при котором договоренность относительно предмета договора перестает действовать.
Предоставление объекта недвижимости в пользование другим лицам, изменение договора социального найма
Физическое лицо вправе вселять в помещение других людей на бесплатной основе, однако им необходимо соблюдать порядок проживания, установленный законодательством.
Жильцы вселяются в квартиру по договоренности с семьей проживающего или по дозволению наймодателя. Цель – проживание в квартире на бесплатной основе. При этом их нахождение в помещении не должно превышать 6 месяцев. В случае если временно проживающие люди отказываются покидать помещение, человек должен обратиться в суд с заявлением и требованием выселить этих лиц в понудительном порядке.
Таким образом, к характерным особенностям подобных правоотношений относятся безвозмездность и ограниченный срок временного проживания.
Член семьи вправе претендовать на получение аналогичного статуса. Однако необходимо, чтобы остальные родственники были на это согласны.
Если люди проживают в одной квартире на основе разных договоров соцнайма, то они могут объединить соглашение. Для этого им необходимо заполнить соответствующее заявление, указав в нем требование оформить единый договор с кем-либо из членов семьи. Действие этого договора затронет все помещения, занимаемые одной семьей. В случае если наймодатель вынес по данному вопросу отказ, последний должен иметь четко прописанные основания и причины.
Изменение статуса человека, право нахождения в квартире
При оформлении договора соцнайма указываются определенные сведения, к которым в том числе относится количество семьи нанимателя, обладающего правом пользоваться государственным/муниципальным объектом недвижимости. Если в будущем человек захочет подселить в квартиру других членов семьи, ему предварительно необходимо добиться письменного согласия на вселение со стороны всех лиц, указанных в договоре социального найма.
В то же время это правило не затрагивает детей до 18 лет. Даже если кто-либо из членов семьи проживающего протестует против вселения детей, несовершеннолетние все равно получат право проживать в таком помещении и полноценно пользоваться им.
Если в договоре соцнайма прописаны люди, с которыми в дальнейшем у нанимателя были расторгнуты семейные отношения (например, в случае развода), они все равно имеют право продолжать пользоваться жилым помещением. Если основной наниматель препятствует их проживанию в квартире, то бывшие родственники вправе инициировать судебное разбирательство и защитить свое право жить в квартире и пользоваться ею.
Судебная практика. Обязать департамент заключить договор социального найма.
Жилищное законодательство у нас в стране интересное.
Департамент городского имущества очень неохотно выделяют положенные квадратные метры, даже если по закону они полагаются. Отказы идут один за одним под самыми невероятными обоснованиями. Судебные заседания, по которым обязывают Департамент заключить договор социального найма, в московском регионе не редкость.
Наш случай интересен тем, что закон полностью был на стороне доверителя, а юристы ДГИ отчаянно сопротивлялись и оспаривали решение первой инстанции.
Помощь адвоката и суд
Мой доверитель проработал более 14 лет в бюджетных учреждениях Москвы, имел по ордеру служебную квартиру, иным каким-либо жильём не располагал. Когда пришло время выходить на пенсию, он решил позаботиться о своем дальнейшем существовании и получить служебное жилье в соцнайм, а затем приватизировать. На данные процедуры, по закону, он имел полное право. Дело в том, что если бы он не занялся этим вопросом, с выходом на пенсию служебное жилье ему бы пришлось освободить. Идти одинокому пожилому мужчине было некуда…
На все заявления с просьбой заключить договор социального найма Департамент городского имущества ответил отказом. Лишь один раз ему предложили ссуду на покупку жилья.
Мной был подготовлен комплект документов для подачи заявления в суд.
Суд первой инстанции встал на нашу сторону. Департамент городского имущества обжаловал данное решение, но оно устояло в Московском городском суде.
Через месяц договор социального найма был заключен с моим доверителем.
